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　　在大部分人都心目中，德國的房價(jià)40年來一直以來都非常平穩(wěn)，但2009年以來，德國房價(jià)一直逐年上漲。根據(jù)德國德意志銀行統(tǒng)計(jì)，2009—2016年間，漢堡房價(jià)上漲了70%排名第三，柏林上漲了75%排名第二，而排名第一的慕尼黑漲幅竟高達(dá)200%多!

　　但是最近Zentrale Immobilienausschuss (ZIA) 德國中央房地產(chǎn)委員發(fā)布了德國房產(chǎn)春季鑒定報(bào)告，專家們預(yù)測，德國大城市的租金不會(huì)繼續(xù)上漲。其中柏林、慕尼黑、漢堡和法蘭克福這幾個(gè)城市可能會(huì)面臨拐點(diǎn)，租金將停止上漲，公寓的價(jià)格將大幅下降約三分之一。

　　但是Immobilienverband Deutschland e.V. (IVD)在2016年第三季度做出了與之完全有相反的結(jié)論。IVD的報(bào)告指出，2016德國新房價(jià)格與2015年同比平均上漲6%，主要城市價(jià)格增長高于平均值，2017年德國房價(jià)將繼續(xù)上漲， IVD總裁Schick說，“房價(jià)上漲主要原因是銀行的低利率，和住房短缺。”Harald Simons (哈拉爾德·西蒙斯)自1993年一直在Empirica房地產(chǎn)研究所工作，2010年被Hochschule für Technik, Wirtschaft und Kultur in Leipzig(萊比錫技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、文化大學(xué))評為教授。

　　在過去的幾年里，德國房價(jià)的上漲主要?jiǎng)恿χ饕�是因�(yàn)槟贻p人的遷移。柏林、漢堡、慕尼黑這些大城市像吸鐵石一樣吸引著年輕人蜂擁而至，他們離開鄉(xiāng)村，到大城市工作，并在那里買房。2010年就有12500名年輕人吸引到了漢堡。一直疲軟的德國建房市場終于振作起來了，建房申請迅速增加，尤其是柏林和漢堡。新房需求量不減。很多覆蓋數(shù)千套住宅的大項(xiàng)目在計(jì)劃之中，有的已經(jīng)在施工中，不久將進(jìn)入住房市場。

　　但是中央房地產(chǎn)委員會(huì)的專家們發(fā)現(xiàn)，這股熱潮在這三個(gè)城市已經(jīng)開始降溫。比如漢堡2015年只增加了7000人。由于新居民移居率下降，市場房屋供給量增多，我們推斷，今后柏林、慕尼黑的租金將停止上漲，漢堡也可能如此。西蒙斯教授分析說，當(dāng)前大城市的人口膨脹不是自然規(guī)律。從其它地方遷往大城市的人口已經(jīng)開始下降，如果新居民不是四萬，而只有五千，房價(jià)當(dāng)然會(huì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。根據(jù)調(diào)查，一些中小城市，比如萊比錫(Leipzig)、羅斯托克(Rostock)、埃爾朗根(Erlangen)及雷根斯堡(Regensburg)正成為吸引年輕人落腳的新銳城市。

　　西蒙斯教授說，最近幾年我們看到，房價(jià)上漲已經(jīng)和租金上漲脫鉤，在慕尼黑，房屋的價(jià)格上漲了114%，而租金只上漲了32%，這種收益率將嚴(yán)重打壓房屋的投資價(jià)值。實(shí)際上，德國這些年房價(jià)的漲幅一直高于租金。一項(xiàng)調(diào)查顯示，2009年以來，慕尼黑房價(jià)漲速比租金高63%，漢堡47%，柏林41%，法蘭克福39%。西蒙斯教授稱，全德平均來看，房價(jià)被高估了約16%，柏林房價(jià)被高估了50%，慕尼黑甚至達(dá)75%。

　　由于現(xiàn)在政府實(shí)行房租抑制政策，租金也不能繼續(xù)上漲。根據(jù)2015年開始實(shí)行的規(guī)定，在房屋緊俏地區(qū)，新舊房客交替時(shí)，新房客的租金不得高于該地區(qū)平均房價(jià)水平的10%。租金高，房價(jià)才會(huì)水漲船高，而如今租金受限，因此德國大城市的房價(jià)也有可能被帶動(dòng)下滑。