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　　德國(guó)擁有12,229個(gè)大大小小的城市，柏林、法蘭克福、慕尼黑、漢堡、杜塞爾多夫等城市，是德國(guó)知名城市，擁有諸多公立中教育，大學(xué)林立，可謂是地理、人文等方面都為德國(guó)居住、創(chuàng)業(yè)、移民、置業(yè)的上選城市，也是世界資本追逐的重點(diǎn)房產(chǎn)市場(chǎng)。

　　置業(yè)特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)

　　永久產(chǎn)權(quán)：德國(guó)房產(chǎn)大多為永久產(chǎn)權(quán)。

　　市場(chǎng)成熟：經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，德國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)十分完善，信息公開透明，保障買賣雙方權(quán)益。

　　歐元穩(wěn)定：歐元是使用廣泛的國(guó)際貨幣，選擇歐元系資產(chǎn)保值性強(qiáng)。

　　房?jī)r(jià)趨漲：自德國(guó)樓市回暖以來(lái)，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)已經(jīng)確定，將保持長(zhǎng)期溫和上漲。

　　三重收益：同時(shí)享受租金收益，房產(chǎn)增值，貨幣紅利三重收益。

　　.購(gòu)房必了解

　　1購(gòu)買條件

　　持有有效護(hù)照，資金狀況良好的成年人，即可購(gòu)買各類型房產(chǎn)(新房，二手房，土地，商業(yè)地產(chǎn))。

　　2產(chǎn)權(quán)

　　均為永久產(chǎn)權(quán)。

　　3銷售面積

　　按照套內(nèi)實(shí)用面積計(jì)算。

　　4付款政策

　　首付分期支付，一般首付50%，首期10%-30%不等，余下款項(xiàng)于收樓時(shí)支付，收樓后開始供樓。

　　5房貸政策

　　海外人士借貸可達(dá)50%，期限10-20年

　　借貸利率3%-5%(具體視條件而定)

　　4.主流城市介紹

　　德國(guó)主推城市介紹

　　*以上房?jī)r(jià)為2016年Engel & Völkers統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，僅供參考

　　中德房產(chǎn)置業(yè)特點(diǎn)對(duì)比

　　以上政策各城市略有不同，僅供參考

　　5. 海外置業(yè)流程(一手為例)

　　STEP.1

　　選定房號(hào)，交納5000元人民幣意向金(完成合同簽署后可退)。

　　STEP.2

　　準(zhǔn)備相關(guān)資料、辦理合同簽署手續(xù)。

　　STEP.3

　　進(jìn)行(10-20)%首期款項(xiàng)支付支付。

　　STEP.4

　　首期余下款項(xiàng)于收樓時(shí)支付，收樓后開始月供。

　　等待收樓，提前半年辦理相關(guān)房貸手續(xù)。

　　(獨(dú)立別墅：分土地和房屋兩部分產(chǎn)權(quán)，土地交割時(shí)辦理土地相關(guān)交割程序，房屋交割時(shí)辦理房屋交割相關(guān)程序)

　　STEP.5

　　房屋交付(支付首期款或全款，房貸開始月供)

　　6. 交易稅費(fèi)及持有成本

　　1房屋購(gòu)置稅(一次性)

　　簽署房產(chǎn)買賣合同后約1-2個(gè)月內(nèi)，需要支付購(gòu)買價(jià)格約3%-6%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移的稅費(fèi)。

　　2房屋公證和登記(一次性)

　　土地稅是按照季度繳納的年稅目。

　　3土地稅(持有期間費(fèi)用)

　　土地稅的計(jì)算方式與各城市、房地產(chǎn)的價(jià)值有關(guān)，按照季度繳納的年度稅目。例如，如果是柏林商業(yè)區(qū)95㎡的公寓房，每年的稅金約480歐元。

　　4物業(yè)費(fèi)(持有期間費(fèi)用)

　　用于公寓房小區(qū)公共區(qū)域的管理，每月平均約2-4歐元/㎡，包括了暖氣，燃?xì)�，水，公共設(shè)備維護(hù)運(yùn)營(yíng)費(fèi)。

　　6盈利稅(轉(zhuǎn)賣一次性支出)

　　持有物業(yè)10年以后賣出，不需要支付繳納資產(chǎn)轉(zhuǎn)賣的增值稅，這是德國(guó)的一個(gè)稅收優(yōu)惠政策。

　　7. 模擬置業(yè)案例

　　1房屋基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)

　　總價(jià)：180,000歐元

　　套內(nèi)面積：30㎡

　　房型：一房一廳

　　2交付流程和費(fèi)用及持有費(fèi)用

　　交付流程和費(fèi)用：

　　預(yù)定：5000元人民幣意向金

　　合同：準(zhǔn)備資料并簽署合同

　　首期：20% 3.6萬(wàn)歐元首付款

　　交房：支付剩余30% 尾款5.5萬(wàn)歐元

　　(貸款50%，20年，擬年息3.75%計(jì)算)

　　持有費(fèi)用:

　　(房貸)月供：528歐元

　　收房前6個(gè)月辦理房貸/一次性付款等待房屋交付

　　土地稅+管理費(fèi)：250歐元/年

　　預(yù)計(jì)每年總支出：6586歐元(含房貸本金)

　　3預(yù)計(jì)收益

　　預(yù)計(jì)年租金收益比例：5%

　　預(yù)計(jì)年租金收益：9000歐元

　　預(yù)期年升值比例：10%

　　年化收益比例=(年租金比例+年升值比例)/ 首期=(5%+9%)/ 50%= 28%

　　8. 置業(yè)Q&AQ:非德國(guó)籍人士能否購(gòu)買德國(guó)物業(yè)?

　　可以。德國(guó)政府歡迎全世界的置業(yè)者到德國(guó)置業(yè)。對(duì)購(gòu)房者既沒(méi)有居民或公民的身分要求，也沒(méi)有簽證方面的特別規(guī)定，基本與本國(guó)國(guó)民一致。只需持有有效護(hù)照的成年人即可購(gòu)買。

　　Q:買德國(guó)房產(chǎn)可以德國(guó)移民嗎?

　　雖然個(gè)人購(gòu)買房產(chǎn)不能夠直接獲得身份，但有些德國(guó)移民條例要求申請(qǐng)人擁有德國(guó)永久住址，所以可以通過(guò)置業(yè)德國(guó)房子、以公司購(gòu)置房地產(chǎn)方式合法申請(qǐng)德國(guó)居留身份的資格。

　　Q:可從銀行獲得借貸嗎?

　　海外人士貸款的條款會(huì)比本地居民高：

　�、� 本地居民貸款額度可高達(dá)100%，貸款利率約為1.2%，幾乎可以零首期購(gòu)房。

　�、� 海外人士一般能夠獲得30%-50%的貸款，如果選擇10年貸款期，利率約3.2%，如果選擇15年貸款期，利率約為3.5%，如果選擇20年貸款期，利率約5.7%。如果在德國(guó)有納稅記錄的海外人士，10年期的貸款利率約為1.2%。

　　建議在交房前3-4個(gè)月提前申請(qǐng)房屋貸款，預(yù)留足夠的時(shí)間準(zhǔn)備相關(guān)文件及審批。

　　德國(guó)是一個(gè)高度發(fā)達(dá)的國(guó)家，在歐盟區(qū)一枝獨(dú)秀，世界第四大經(jīng)濟(jì)體，僅次于美國(guó)、中國(guó)和日本。英國(guó)脫歐后，德國(guó)的歐洲經(jīng)濟(jì)地位優(yōu)勢(shì)更為突出。