商業(yè)房地產(chǎn)投資對于那些有正確經(jīng)驗的人或者聘請專家顧問的人來說可能是一個利潤豐厚的冒險。如果您是投資商業(yè)房地產(chǎn)的新手，在投資前應(yīng)考慮多種因素，包括投資的風(fēng)險和收益。
您希望獲得的房產(chǎn)類型以及保護(hù)您的最佳方式個人資產(chǎn)。每種類型的商業(yè)財產(chǎn)帶來了獨(dú)特的挑戰(zhàn)，最好是圍繞著自己的經(jīng)驗豐富的投資者和專業(yè)人士，以幫助指導(dǎo)你完成整個過程。
購買商業(yè)地產(chǎn)第一步：評估您的房地產(chǎn)投資
1、了解不同類型的商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)不只是購物中心和辦公空間。相反，這個詞是指用于商業(yè)用途的任何財產(chǎn)，包括租賃給租戶的住宅空間和將要開發(fā)的生地。主要的商業(yè)地產(chǎn)類型包括：
零售：這些租賃給商業(yè)租戶的房產(chǎn)，如商場，脫衣舞商場和其他類型的購物中心。
住宅：這些是典型的公寓，但可以在他們的設(shè)置（高層公寓，花園公寓等）廣泛不同。
酒店：這包括任何類型的酒店或汽車旅館。
辦公室：企業(yè)的工作空間。
工業(yè)：制造廠房和倉庫等。
土地：這可以是開發(fā)或未開發(fā)的（原始）土地。
2、分析購買商業(yè)地產(chǎn)的好處。商業(yè)房地產(chǎn)投資對潛在投資者有很多好處。根據(jù)房地產(chǎn)市場，租賃數(shù)量已經(jīng)到位以及房產(chǎn)的整體情況，投資者可以獲得巨額利潤。投資商業(yè)地產(chǎn)的一些潛在好處是：
許多投資者購買可能增加價值的原始土地，因為開發(fā)商建在周邊的土地上。另外，開發(fā)土地本身也增加了對其他買家的價值和吸引力。
您有可能創(chuàng)造可觀的收入，其中包括每年6％或更高的購買價格回報。
與住宅不動產(chǎn)租賃不同的是，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主和租戶都有維護(hù)財產(chǎn)支持和增加業(yè)務(wù)的既得利益。這有利于財產(chǎn)所有者，因為財產(chǎn)承租人更有可能投資創(chuàng)造一個可行和有吸引力的空間。
您可以進(jìn)入三重網(wǎng)絡(luò)租賃，承租人支付房產(chǎn)費(fèi)和房產(chǎn)稅，買方只需支付抵押。擁有許多零售空間的大公司更有可能進(jìn)入這些類型的租賃。
通常情況下，商業(yè)租賃更靈活，因為它們沒有像住宅租賃一樣嚴(yán)格管理，因為承租人和出租人通常都是商業(yè)實體。
3、分析商業(yè)地產(chǎn)投資的風(fēng)險。在決定購買房產(chǎn)時，潛在的所有者必須考慮風(fēng)險以及潛在的利益。在評估風(fēng)險時，買方應(yīng)評估以下風(fēng)險：
買家必須考慮多少時間他們必須致力于財產(chǎn)的管理。業(yè)主負(fù)責(zé)管理每個財產(chǎn)，評估安全和維護(hù)問題，并起草租約。希望看到大幅回報的投資者應(yīng)該花費(fèi)大量的時間在房產(chǎn)的需求上。
如果房產(chǎn)的管理變得過于繁重，買方可能需要保留專家的幫助來管理房產(chǎn)購買和維護(hù)的所有方面，這可能需要大量的財政支出。
您可能需要提供大筆首付或投入資金來更換屋頂或重新安裝停車場。
4、檢查你的投資策略。雖然一些住宅房地產(chǎn)投資者將在短時間內(nèi)購買，修復(fù)和轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)以獲取利潤，但商業(yè)房地產(chǎn)投資通常需要更長時間的投入。有專家建議，商業(yè)地產(chǎn)投資者至少要持有十年以上的投資回報。如果你正在尋找快速賺錢，很少有時間承諾，商業(yè)地產(chǎn)可能不是你最好的選擇。
5、找到融資。一般來說，個人不能自己購買商業(yè)房地產(chǎn)。為了籌集商業(yè)性房地產(chǎn)投資所需的大量資金，投資者一般不得不尋找外部融資。這意味著申請商業(yè)貸款，與當(dāng)前所有者進(jìn)行賣方融資，或?qū)ふ液献骰锇榈耐顿Y者來籌集資金并指導(dǎo)投資。尋找經(jīng)驗豐富的投資者對首次投資者尤為重要。尋找合作伙伴時，請考慮以下幾點(diǎn)：
他們有商業(yè)房地產(chǎn)交易經(jīng)驗嗎？
他們有足夠的現(xiàn)金或信貸來幫助你獲得抵押貸款嗎？
他們想要什么類型的投資回報？
他們想要什么樣的管理水平（如果有的話）？
購買商業(yè)地產(chǎn)第二步：定位和保留專家
1、找一個有經(jīng)驗的商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。為了尋找和收購主要的商業(yè)地產(chǎn)，你應(yīng)該聘請一個商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人誰擁有豐富的商業(yè)房產(chǎn)經(jīng)驗。在評估經(jīng)紀(jì)人時，請考慮以下幾點(diǎn)：
確保您的經(jīng)紀(jì)人不僅在尋找財產(chǎn)方面經(jīng)驗豐富，而且在尋找房產(chǎn)的潛在租戶。
確保經(jīng)紀(jì)人在商業(yè)交易方面經(jīng)驗豐富，而不是住宅交易。
找出在社區(qū)成立的經(jīng)紀(jì)人，有辦公室和財務(wù)穩(wěn)定，以便他/她能夠優(yōu)先考慮您的業(yè)務(wù)需求，而不是關(guān)注他們的傭金或費(fèi)用。
詢問其他商業(yè)房產(chǎn)業(yè)主的建議。這些業(yè)主可能是審查潛在經(jīng)紀(jì)人的最佳來源。
在做出決定之前，先與幾位經(jīng)紀(jì)人會面。
2、找一個商業(yè)房地產(chǎn)律師。這些律師在處理合同，財產(chǎn)法，以及有關(guān)房地產(chǎn)交易的州和地方法律方面都有豐富的經(jīng)驗。你想找一個代表商業(yè)房地產(chǎn)買家經(jīng)驗的律師。在選擇律師時，請考慮以下幾點(diǎn)：
留住在您所投資的社區(qū)工作過的律師。
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你可以找一位有經(jīng)驗的律師，向其他企業(yè)尋求建議，或聯(lián)系你所在的州律師協(xié)會并使用他們的律師轉(zhuǎn)介系統(tǒng)。
3、雇用注冊會計師（注冊會計師）。您希望有經(jīng)驗的商業(yè)房地產(chǎn)交易的注冊會計師。注冊會計師可以幫助您評估財產(chǎn)的財務(wù)狀況，就投資潛力提供建議，編制財務(wù)報表和審查合同（盡管這將主要由您的律師負(fù)責(zé)）。確定每次轉(zhuǎn)化費(fèi)用時請考慮以下事項：
問問自己CPA是否是一個你覺得可以長期合作的人。一個好的注冊會計師將繼續(xù)與您合作，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過最初購買的財產(chǎn)，所以重要的是建立一個良好的工作關(guān)系。
訪問多個注冊會計師，以了解誰最能滿足您的業(yè)務(wù)需求。
請他們討論他們的證書，服務(wù)和費(fèi)用。
請他們討論他們的稅務(wù)和會計專業(yè)化，以及他們是否可以幫助組建一個有限責(zé)任公司。
要求提供他們處理商業(yè)房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的參考清單。
購買商業(yè)地產(chǎn)第三步：定位和檢查屬性
1、探索各種類型的商業(yè)房產(chǎn)。在決定要購買什么類型的商業(yè)地產(chǎn)時，要求經(jīng)紀(jì)人解釋不同類型的商業(yè)地產(chǎn)以及每種商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)缺點(diǎn)。即使您過去曾經(jīng)投資過商業(yè)地產(chǎn)，您仍然應(yīng)該對您最適合您當(dāng)前需求的房產(chǎn)類型進(jìn)行全面評估。商業(yè)房產(chǎn)包括：
辦公樓包括位于中央商業(yè)區(qū)或郊區(qū)辦公園區(qū)的房產(chǎn)。
工業(yè)房產(chǎn)包括制造業(yè)和倉庫房產(chǎn)。
零售房產(chǎn)包括大小不等的地帶商場，區(qū)域性商場以及為零售連鎖餐廳或其他零售店預(yù)留的面積。
公寓樓可能包括3至4層的小型公寓樓，5-9層之間的中層樓房，包括電梯和高層建筑。
許多商業(yè)房地產(chǎn)投資者都把重點(diǎn)放在生土地上，這種土地既可以開發(fā)也可以持有，希望土地增值，而其他投資者則開發(fā)土地。
酒店也是一種商業(yè)房產(chǎn)。
有些投資者可能會認(rèn)為，因為看起來比較熟悉，所以在公寓樓投資會比較舒服。然而，在進(jìn)行投資時，您應(yīng)該考慮一下公寓樓而不是辦公樓或地帶商場是否符合您的具體投資目標(biāo)。你也應(yīng)該和你的律師和注冊會計師討論這些目標(biāo)。
請務(wù)必查看各種位置以及房產(chǎn)類型。該房產(chǎn)的位置可能會顯著影響回報率以及初始投資金額。
2、確定可用的用途。除了找到正確的位置，您的財產(chǎn)必須劃分為您想要進(jìn)行的業(yè)務(wù)類型。在評估房產(chǎn)時，您應(yīng)該確定以下內(nèi)容：
該房產(chǎn)目前如何使用。
該房產(chǎn)的分區(qū)津貼和排除 - 哪種類型的業(yè)務(wù)可以或不可以在該地點(diǎn)進(jìn)行。
3、調(diào)查業(yè)主為什么出售該房產(chǎn)。為什么一個人或企業(yè)想要出售其商業(yè)地產(chǎn)控股，可以有多種原因。在查看特定屬性時，請嘗試確定：
為什么業(yè)主正在出售房產(chǎn)。這些信息可能能夠幫助你進(jìn)行談判。
確定是否有必要的重大修理。
探索周邊地區(qū)，以確定本地商業(yè)和房地產(chǎn)如何做，是否有任何重大的變化提出的地區(qū)。
4、檢查潛在的擴(kuò)張。雖然你最初可能對你的投資有一個溫和的或半謙虛的態(tài)度，但你應(yīng)該總是考慮未來的財產(chǎn)擴(kuò)張。你應(yīng)該確定是否有增長的空間，或者如果你的業(yè)務(wù)不發(fā)展，有租賃的選擇。
購買商業(yè)地產(chǎn)第四步：設(shè)立融資并進(jìn)行盡職調(diào)查
1、尋找貸款人。由于購買商業(yè)房產(chǎn)相關(guān)的重大成本，大多數(shù)買家都有投資者，需要從信譽(yù)良好的貸款人處獲得貸款。貸款人將幫助您獲得融資以購買房產(chǎn)。你應(yīng)該尋找在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗豐富的貸款人。
考慮使用與您建立關(guān)系的貸方。這可以幫助你更容易地獲得貸款。
具有商業(yè)交易經(jīng)驗的貸款人將能夠引導(dǎo)您獲得各種融資機(jī)會，并且應(yīng)該精通任何必要的文書工作和法規(guī)。
2、有財產(chǎn)檢查。一旦您提出要約并且要約被接受，您需要在進(jìn)行購買之前對房產(chǎn)進(jìn)行徹底檢查。你要確保他們的物理財產(chǎn)處于工作狀態(tài)，然后你可以與任何工作，如新的屋頂，這是必要的工作與賣方談判。
3、聯(lián)系保險代理人。在最終確定購買之前，如果您選擇繼續(xù)購買，您應(yīng)該與保險代理商談?wù)勀枰畏N保險。您希望確保您的保險范圍在您成為業(yè)主之日起生效。
4、審查所有披露。賣方需要交出有關(guān)房產(chǎn)的信息，包括任何影響房產(chǎn)的物理或環(huán)境問題。根據(jù)賣方披露的信息，您可能需要采取額外步驟來評估任何潛在的環(huán)境影響，并確保遵守聯(lián)邦環(huán)境法。
5、準(zhǔn)備詳細(xì)的收入和費(fèi)用分析。一旦您評估了有形資產(chǎn)，對環(huán)境的潛在影響以及賣方的披露，您應(yīng)該讓您的專家對潛在的收入和支出進(jìn)行詳細(xì)分析。在購買房產(chǎn)之前進(jìn)行分析是非常重要的，以確認(rèn)它仍然是一個合理的投資。
6、購買商業(yè)地產(chǎn)。讓你的律師解釋銷售協(xié)議的每一個細(xì)節(jié)，以便你了解你的權(quán)利和義務(wù)。一般來說，您的銷售協(xié)議應(yīng)包含以下內(nèi)容：
協(xié)議應(yīng)以書面形式，包括買賣雙方的任何協(xié)議，以及買方和賣方的簽名。如果當(dāng)事人之間存在爭議，法院將在評估當(dāng)事人的主張時仔細(xì)審查合同。
說明在什么情況下一方可以終止合同，終止通知必須是書面的。
該協(xié)議應(yīng)包含當(dāng)事人的名稱，地址和財產(chǎn)的描述，以及銷售價格和截止日期。
合同可以規(guī)定在交割時將交付給買方的契約類型。
買方應(yīng)說明，如果適用的話，購買是取決于抵押貸款。
賣方應(yīng)指明該房產(chǎn)是“按現(xiàn)狀”出售，或概述在截止日期之前在房產(chǎn)上進(jìn)行的任何工作。
買方應(yīng)該聲明，出售是根據(jù)對財產(chǎn)的徹底檢查。
標(biāo)簽：購買商業(yè)地產(chǎn)
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